老一辈常说“一铺养三代”，买个商铺、公寓收租子，子子孙孙不愁吃穿。
这话搁以前没毛病。但上海最近一纸文件，可能要把这个观念按在地上摩擦了。
今年7月31日，上海规划和自然资源局印发了 《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》 。名字挺长，核心就一句话：商业地产40年/50年到期后，续期得交钱，而且不便宜。
交多少？底线是不低于基准地价的70%。
什么意思呢？上海2026年刚更新了基准地价。假设你有个商铺，所在区域基准地价是每平米2万，那你续期每平米至少掏1.4万。你那个50平的公寓，光续期费就可能干进去六七十万。
更精准的在后面。
文件白纸黑字写着： “根据社会公共利益需要依法收回土地的项目，不予续期” 。也就是说，哪天政府要在这盖医院、修地铁，地直接收回去，房子拆了，你没有任何讨价还价的余地。当然，会给点建筑残余价值的补偿。但跟土地价值比，那点补偿够干啥？
还有个“绩效打分”的玩法。
你的资产到期后，政府会给它评个级。A类、B类——优质企业、高税收、符合产业导向，可以续，交钱就行。C类、D类——低效、空置、税收差——对不起，从严监管，续期申请可能被拖着、卡着，甚至直接不给你续。
你买个商铺，能不能续期，还得看它“绩效”好不好。这谁受得了？
这个新政之前对于打工人最大的影响，就是买了公寓的。
这公寓这玩意儿，以前就坑了多少人。
这么说吧，过去十年，买公寓的年轻人，十个里面有八个是哭着醒来的。
公寓当年是怎么卖出去的？靠“低总价”三个字。同地段住宅卖2万一平，公寓1万2，首付几万块就能“上车”，样板间拍出来跟五星级酒店似的，中介朋友圈一发，谁看了不迷糊。
住进去才发现，坑是一个接一个。
第一坑：商水商电，每个月交电费跟割肉一样。 民用电五毛多，商用电一块二起步，夏天开空调一个月电费干掉大几百，物业费停车费还都比住宅贵。
第二坑：不能落户，没有学位。 你买了房，户口还在老家；孩子要上学，对不起，公寓没有学区名额，老老实实回原籍或者交赞助费。
第三坑，也是最致命的——想卖？卖不掉。 二手公寓的税费高得离谱，契税、增值税、土地增值税、个税全加起来，一套100万的公寓税费能干到十几万。买家一算账，还不如去买住宅。结果就是房子挂两年没人问，上百万真金白银砸手里，想割肉都找不到接盘的人。更别提那些“以租代售”的烂尾项目，花了钱连楼都收不到。
说白了，公寓这玩意儿，本质上是把“低门槛”当诱饵，把“转手难”当结局的一场收割。
而现在，上海这份新政，是在公寓的伤口上又撒了一把盐。
过去大家买商铺、买公寓，算的是租金回报率。但上海这份文件告诉你：商业地产不是永续资产。
40年一到，打工人还得再掏一大笔钱续命。
我看瑞银说这是消除了估值不确定性，对市场是正面影响。但对普通打工人来说，不确定性没了，确定性来了——确定要掏钱。
有人会说，这只是上海的政策，别的城市不一定跟进。但你想想，上海都干了，别的城市会远吗？
“一铺养三代”的时代，可能真的一去不复返了。
过去买不起住宅而被迫买公寓的打工人，也遇上被背刺最狠的一次。
以后买商铺、买公寓，不光要看地段、看价格，还得掐着手指算算——还剩多少年。
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